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マイナス金利と住宅ローン金利への影響

マイナス金利と住宅ローン金利への影響

 

日本銀行は平成28年1月29日の金融政策決定会合において「マイナス金利付き量的・質的緩和」が決定し、日銀当座の一部へのマイナス0.1%適用が2月16日にスタートしました。簡単にいうと、お金を借りる方が金利を受け取り、お金を貸す方が金利を払うことです。これに伴い銀行は住宅ローン金利の引き下げを始めました。

そこで、最近私がやっている住宅ローンの借り換えの実体験を交え、その仕組み等を記述したいと思います。

銀行借り入れについてはこちら

住宅ローン金利の決定の仕組み

住宅ローンの金利は、基本「短期プライムレート」をもとに金融機関が毎年4月1日、10月1日に決定しています。ここでいう「短期プライムレート」とは、金融機関が優良企業向けに対して、1年以内の短期で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のことで、金融機関同士が資金の貸し借りをする際の市場金利に連動します。

市中金利に大きな影響を及ぼしてるのが日銀の政策金利であり、住宅ローンの変動金利は、日銀の政策金利との連動性が極めて高くなります。

しかし、今回のマイナス金利の導入は、政策金利の引き下げではないので、短期プライムレートが直接下がるわけではありません。マイナス金利が影響を与えるのは、長期金利と10年物国債利回りです。

つまり、変動金利に対して固定金利は長期金利に連動します。特に住宅ローンの固定金利は10年物国債利回りの影響が大きく、マイナス金利の導入のより、住宅ローンの長期金利の指標となる10年国債利回りは、歴史上初の0,001%まで低下しました。これが今回住宅ローン金利が下がった理由です。

 

~では、本題である住宅ローンの借り換えをメインに、借り換えのコツそして落とし穴について記述したいと思います~

 

住宅ローン借り換えの目安

  1. 借入しているローンと借り換え後のローンの金利差が1%以上
  2. ローン残高が1,000万円以上
  3. 残りの返済期間が10年以上

 

以上を満たせばメリットがあると一般的にいわれています。

ただ注意しなければならないのは、現在のローンの金利より低い金利に借り換えればメリットが出るとは限らないことです。なぜなら、住宅ローンの借り換えの際にも新規の借入れと同様に諸費用がかかります。

  1. 保証料
  2. 登記費用
  3. 司法書士手数料
  4. 団体信用生命保険料
  5. 銀行事務手数料
  6. 契約書貼付印紙税

金利差だけを見るのではなく、借り換えした際の諸費用を支払ってでも借り換えるメリットがあるのかどうかを確認する必要があります。

また、いろんな金融機関の借り換え情報を調べていると、見えてくるがモノがあります。

それは、

ⅰ) 保証料がゼロ

ⅱ) 他の金融機関より非常に借り換え金利が低い

このキャッチフレーズをウリに借り換えを行っている金融機関は、要注意です。

ⅰの場合は、確かに保証料はゼロですが、事務手数料が高額です。(例えば、借入残高の2.16%の事務手数料、それに加え借入残高応じて毎年団信の支払いが発生する)

ⅱの場合は、非常に審査が厳しくなります。(例えば、市街化調整区域は融資不可もしくは減額、団信が拒絶された場合は融資不可、返済比率の上限が年収に応じて差が大きい、評価割れした場合の超過保証料がない、他)

 

※実際私の場合、家を建てた後に住居地区が市街化調整区域に指定され、その結果として担保評価が低くなり、減額にて審査結果が来ました。(これを受入れるには、減額分を頭金として払うか、超過保証料を払うほかにありませんでした。)

 

審査に落ちない為のコツとポイント

一般的な事前審査では、以下の1~7の情報を審査されます。
本審査では、8~9が審査対象になります。
1.年収に対しての返済比率
2.物件価格に対しての自己資金比率
3.現在の他の借入の状況
4.個人信用情報
5.勤務形態
6.勤続年数
7.勤務先の実態と信用
8.健康状態(団体信用生命保険)
9.物件の担保評価
金融機関は、上記1~9の審査情報の内容が良い顧客の事を「属性が良い」と言い、逆に内容が良くない顧客の事を「属性が悪い」と表現します。
当然「属性の良い方」は、スムーズに住宅ローンの審査が通り何の問題無く住宅ローンを組むことが出来ます。逆に「属性の悪い方」は、審査が厳しい場合が多く審査が通らないケースも御座います。
それでは、金融機関が考える「属性が悪い」とはどのような場合の事を言うか解説させて頂きます。
以下の3つ以上に当てはまる場合、金融機関が言う「属性が悪い」に該当する可能性が高いかもしれません。
1.過去7年以内に債務整理をした事がある
2.クレジットなどの返済日を遅れて引き落とさる事が度々ある
3.現在も消費者金融やキャシングの借入れがある
4.運転免許証の番号の最後の一桁が4以上の数字
5.キャッシング枠のあるクレジットカードを複数枚保有している
6.携帯電話を分割払いで購入している
7.自動車ローンが数百万円の残債がある
8.雇用形態が契約社員、アルバイト、パートである
9.自営業(自由業)で確定申告額が少ない
10.健康保険証が国民健康保険
11.社会保険だけど資格取得年月日が勤続年数と異なる
12.勤務先が小規模または社歴が3年未満である
13.給与体系が時給や日給制である
14.給与体系が歩合制である
15.現在、産休中又は前後である
16.独身である
17.勤続年数1年未満
18.諸費用も住宅ローンに組み込みたい
19.高血圧や糖尿病などの持病がある
上記1~19については、1つでも心当たりがあるまたは該当する場合は、事前審査を申込みする際にその該当する事柄について詳細説明をする必要があります。
何も説明をせずに事前審査の申込みをすると、金融機関側から「今回は、総合的な判断でお受け出来ません。」と審査不承認になる可能性があります。
最近では、金融機関に不承認理由を尋ねても「総合的な判断で・・・」と明確な理由を教えて頂けなくなりました。
不承認理由が判らないとなると不承認を覆す事は困難です。
逆に、上記1~19について、予め心当たりがあるまたは該当事項が解っていれば対策をしてから事前審査申込みに挑む事により「承認」を得られる可能性が高くなります。

 

マイナス金利で住宅ローンを借り換えを考えるならば、「全期間固定型」で将来の不確実性を排除することができる。

つまり前述したように変動金利と固定金利の差が歴史的に縮小した今、「全期間固定型がオススメ」と考えることが賢いと思われます。そもそも全期間固定ならローンの総返済額が初めからハッキリわかるから不確実性はゼロ。しかも今なら超低金利。長期間ほど割安かつ安全というわけで、現状の低金利が続くという不確定の前提を元にローンは考えないほうが無難だと考えられます。

【ポイント1】
全期間を固定金利にして総返済額を「確定」する
~変動型は金利上昇で支払額が増大してしまう! ~

低金利で人気の変動型ですが、金利を約束する期間はたったの半年。今の0.6%前後の金利がずっと続く保証はまったくなく、30年後には2%以上になっている可能性はゼロではありません。一方、35年固定は、変動型の実に70倍もの期間で今の金利を固定します。その金利は1.5%前後で、変動金利との差は1%以下の水準にまで低下しました。もともと変動型に比べて圧倒的に長く金利が固定されていて安心でありましたが、昨今の低金利で変動型との金利差がぐんと縮まり、オトクになったと考えられます。

【ポイント2】
「まずは変動で借りておき、将来は固定へ」は危険!
~金利の上昇局面においては変動より固定が先に上がる~

住宅のセールストークに「先ずは低金利の変動で借りておき、毎月の返済額を抑え、金利が上がりそうになったら、固定に切り替えればいい」というのがあります。0.6%の変動金利が上がりそうになれば0.8%の10年固定に切り替えたらいいというわけですが。しかし「こうしたスイッチング作戦は実現性が低い」。実は固定金利のほうが先に上昇する仕組みになっていることがあります。このため、0.8%で借りるつもりが、1%超で借り換える羽目になってしまうことになるのが現実だと考えられます。

  • まとめとしまして、何よりも先ず、各銀行に出向き直接話を聞くこと。そしてシミュレーションを必ずやってもらうことです。それから上記のことを踏まえながら、ほんとに何が一番良い方法なのかを模索して頂きたいと思います。机上の空論では、失敗する可能性があります。特に、保証会社の審査は一発試験なので、慎重に対策を立てて挑んで下さい。
  • 私の場合の顛末ですが、担保が評価割れをし、借り換え時の諸経費が想定以上に高額になってしまったため、借り換えを諦め、現在住宅ローンを借り入れしている金融機関に対して、他の金融機関のシミュレーションを引き合いに、金利引き下げ交渉を行っている最中です。借り換えではありませんが、これも金利引き下げの方法の一つだと思います。上手くいけば、諸経費が事務手数料(平均5,400円)と印税代の最低限度に納まるので、一番メリットの出る方策になる可能性は十分あるかと思われます。

 

追記、平成28年度住宅税制をまとめてみました★

近年は空き家の増加が大きな社会問題となり、住宅政策も「既存住宅流通・リフォーム」を主眼としたものに転換しつつあります。平成28年度の住宅税制でも、空き家対策を目的とした特例措置や住宅リフォームに関する特例措置が新たに設けられました。
また、適用期限を迎えた主な特例措置については延長が図られたほか、住宅ローン控除などに対する一部の要件が緩和されています。
平成28年度(2016年度)の住宅税制について、個人の住宅に関わる改正内容を確認しておきたいと思います。

  • 空き家の発生を抑制するための特別措置の創設
    総務省が実施した「平成25年住宅・土地統計調査」による空き家数は全国で約820万戸に達しており、このうち賃貸用や売却用などを除いた「その他の空き家」は約318万戸です。これらは当面の使い道がなく放置されているのですが、その発生原因の過半数は「相続」とされました。
    親などから相続した家は、建築時期が古くて耐震基準を満たしていない場合が多いほか、長年保有していた家を売却すれば、多額の税金負担を強いられることも少なくありません。
    そこで、空き家の発生を抑制するための観点から新たな特例措置が設けられました。一定の要件を満たす空き家(または解体後の敷地)を売却した場合には、その譲渡所得から3,000万円が控除され、譲渡所得税および個人住民税を減らすことができます。

 

※〔3,000万円控除のための主な要件〕

□ 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの売却であること
□ 相続の開始があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までの売却であること
□ 譲渡対価の額が1億円以下であること
□ 被相続人(死亡者)のみが居住していた一戸建て住宅などであること
□ 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
□ 相続を機に空き家となったものであること
□ 空き家となった後に、その家屋および敷地を事業用、貸付用、居住用に使っていないこと
□ 耐震基準を満たさない場合は、耐震リフォームをした後に売却すること
□ もしくは空き家を解体した後の敷地を売却すること

■三世代同居に対応した住宅リフォームをした場合の特別措置の創設

「世代間の助け合いによる子育てしやすい環境整備を図ること」を目的として、三世代同居改修工事に対する特例措置が設けられました。
リフォームローンを借りた場合に適用される「ローン型減税」と、ローンを借りなくても使える「投資型減税」があり、いずれもリフォーム工事後、平成28年4月1日から平成31年6月30日までの間に「居住の用に供した」場合が対象になります。
特例措置が適用される「三世代同居改修工事」とは、キッチン、浴室、トイレ、玄関のうち少なくとも1つを増設したうえで、改修後に「いずれか2つ以上が複数箇所」となるものです。
たとえば、すでにトイレが2箇所ある住宅ならキッチン、浴室、玄関のいずれか1つを増設すればよいのですが、どれも1箇所ずつの住宅なら少なくとも2種類を増設することが必要です。

特例措置の適用はこの形式的な基準によって判断され、実際に三世代が同居しているかどうかは問われません。
また、ローン減税の場合は「工事費用」が50万円(補助金などの交付がある場合は、その額を控除した後の金額が50万円)を超えるものであること、投資型減税の場合は「標準的な工事費用相当額」が50万円(補助金などを控除した後の額)を超えるものであることが要件になります。

さらに、リフォームローンを借りる場合は償還期間が5年以上であることなどのほか、現行の住宅ローン控除(増改築等)に定めるのと同様の要件を満たすことも必要です。なお、投資型減税において、その年分の合計所得金額が3,000万円を超える場合は対象外となります。

■住宅ローン控除などにおける適用要件の一部緩和

適用者の多い住宅ローン控除制度ですが、これまで「取得時点で居住者(国内に居住する者)であること」が一つの要件となっており、海外赴任者が帰国前に住宅を購入するようなケースでは適用されませんでした。
平成28年度の税制改正ではこの点が改められ、「非居住者」であっても、その他の要件を満たせば次の特例が適用されることになりました。「取得後6か月以内に入居すること」などは求められますが、従来よりは柔軟性が増したといえるでしょう。
住宅ローン控除以外にも、いくつかの特例などで同様の対応がとられています。
緩和の対象となるのは次の特例措置などです。
□ 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(住宅ローン控除)
□ 特定の増改築等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額に係る特例
□ 既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除
□ 既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除
□ 認定住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除
□ 東日本大震災の被災者等に対する一定の特例措置

なお、この改正は平成28年4月1日以降の新築、購入、増改築などが対象です。

 

担当:HR

 

マイナンバーについて

マイナンバーについて

 

 

12月に入り、空気も冷たくなり、年の瀬を徐々に感じる季節になってきたのではないでしょうか。

また、来年より始まるマイナンバーについては、最近ニュース等で多々取り上げられています。そのマイナンバーについて、今回は書きたいと思います。

 

 

さて、マイナンバーについては、10月から順次通知が開始され、個人番号及び法人番号もほとんどの方のところに届いたのではないでしょうか。(一部、届いていないとニュースでは報じられていますが・・・)

そして、来年から、社会保険や税金関係の手続きで必要(記載することが義務)となってきます。

 

 

・マイナンバーとは

 

マイナンバーには、個人番号と法人番号があります。

個人番号については、12桁の番号で、住民票を有する国民全員に1人1つ指定され、市町村から通知されます。(12桁の番号は、基本一生変わりません。)

また、法人番号については、個人番号と異なり13桁の番号で1法人1つ指定され、インターネット等で公開されていますので、自由に利用することができます。

 

 

・マイナンバーの利用

 

マイナンバーの利用は、番号法があらかじめ限定的に定めている事務の範囲の中から、具体的な利用目的を特定したうえで利用するのが原則です。

また、本人の同意があったとしても、目的を超えた利用はできません。必ず、利用目的を変更し、本人への通知を行ったうえで、マイナンバーを利用します。

 

ただし、例外もあります。①金融機関が激甚災害時などに金銭の支払いを行う場合、②人の生命、身体または財産の保護のために必要がある場合で、本人の同意があり、または本人の同意を得ることが困難である場合、です。

 

 

・マイナンバーの使用開始時期は

 

マイナンバー制度の導入開始は、平成28年1月以降にかかる税務書類、社会保険に関する届出からです。

 

例えば、今回の年末調整、法定調書及び確定申告については、平成27年度分を行うため、マイナンバーの記載は必要ありません。用紙等にも記載欄はありませんが、平成28年分からは必要です。ですので、今回の年末調整の封筒同封されている、平成28年度の扶養控除申告書の様式には、マイナンバーの欄が追加されています。また、他書類の様式等も順次変更されています。

 

社会保険等は、雇用保険では、資格取得及び喪失届は、平成28年1月1日提出分から、また、同時に法人番号も記載が必要で、健康保険・厚生年金保険は、資格取得及び喪失届、異動届は平成29年1月1日提出分から、ただし、法人番号は、平成28年1月1日提出分から、記載が必要です。

 

 

・マイナンバーの取得するには

 

従業員等より、マイナンバーを取得する場合、書面にて利用内容を通知の上、正確なマイナンバーを取得します。

(個人番号及び法人番号の記載は、法律で定められた義務です。)

また、本人確認を①個人番号カード、か②通知カード+運転免許証等(身元(実存)確認)で行います。ただし、従業員の場合は、雇用契約を締結した段階で、本人であることの確認を行っているのが一般的のため、雇用関係にあることなどの事情を勘案し、人違いではないことが明らかであると国税庁などが認める場合は、身元確認書類の提示は省略できます。扶養者のマイナンバー取得については、扶養控除等申告書自体が、従業員が会社に提出するものであることから、会社が扶養者の本人確認を行うのではなく、従業員自身が本人確認を行うことになります。

 

法定調書作成のためのマイナンバー取得については、法定調書の提出が明らかに不要である場合は、個人番号の提供を受けることはできません。ただし、年の途中に契約をし、当年は不要でも、翌年必要なことが明らかな場合は、個人番号の提供を求めることができます。

 

 

・マイナンバーの管理について

 

個人番号を取り扱う際は、平成26年12月に特定個人情報保護委員会より示されている「特定個人情報適正な取り扱いに関するガイドライン(事業者編)」に沿った措置が必要になります。

また、マイナンバーを「故意」に漏えいした場合、刑事罰が科されます。「過失」や「重過失」である場合に処罰されるのは、法律に特別の規定がある場合です。

ちなみに、会社は、マイナンバーを漏えいさせた場合、刑事罰に科されなくても、損害賠償責任等の民事責任を問われる可能性はあります。

 

 

・マイナンバーの今後について

 

マイナンバー施行直前に、年金番号の流出問題があったため、年金は導入開始を遅らせていますが、当初予定していた平成28年1月から最長で29年5月まで延期されているだけですし、銀行口座に関しても、来年度よりマイナンバーが必要になり、平成30年に義務化され、税務当局の照会に応じる義務があるようです。

また、インターネット上で個人情報の使用状況の記録が確認できるようになります。これを、マイナポータル、別名「情報提供等記録開示システム」といい、平成29年1月から利用できる予定となっています。

 

 

まだ、いろいろと決定していないこともあり、徐々に運用されていくと思われます。

 

罰則規定も厳しいものですので、取り扱う方は、細心の注意が必要です。

 

 

当事務所においては、基本方針から取扱規定等きちんと定め、顧問先様等に不安のないように対策を行っています。

 

担当 N.N.

マイナンバーについて

 マイナンバーとは

平成28年1月から、社会保障、税、災害対策の行政手続にマイナンバーが必要になります。

そもそもマイナンバーとは、住民票を有する全ての方に1人1つの番号を付して上記の分野で効率的に情報を管理し、複数の機関に存在する個人の情報が同一人の情報であることを確認するために活用されるものです。

マイナンバーの効果

マイナンバーは、行政を効率化し、国民の利便性を高め、公平かつ公正な社会を実現する社会基盤であり、期待される効果としては、大きく次の3つがあげられます。

① 所得や他の行政サービスの受給状況を把握しやすくなるため、負担を不当に免れることや給付を不正に受けることを防止するとともに、本当に困っている方にきめ細かな支援を行えるようになります。(公平・公正な社会の実現)

② 添付書類の削減など、行政手続が簡素化され、国民の負担が軽減されます。また、行政機関が持っている自分の情報を確認したり、行政機関から様々なサービスのお知らせを受け取ったりできるようになります。(国民の利便性の向上)

③ 行政機関や地方公共団体などで、様々な情報の照合、転記、入力などに要している間や労力が大幅に削減されます。複数の業務の間での連携が進み、作業の重複などの無駄が削減されるようになります。(行政の効率化)

 

この他には民間企業が、従業員の年末調整や社会保険(社会保険は平成29年1月以降)などの手続きに行いますので、勤務先に本人や家族のマイナンバーを提示する必要があります。

 

 マイナンバーの通知

では、どういった形でマイナンバーが通知されるのかというと

平成27年10月以降 に、皆様にマイナンバーを通知するための通知カードが配布されます。

また、平成28年1月以降には、様々なことに利用出来る個人番号カードが申請により交付されます。

 

*通知カードと個人番号カードの違い*

  • 通知カード

通知カードは、紙製のカードを予定しており、券面に氏名、住所、生年月日、性別(基本4情報)、マイナンバーが記載されたものになります。

通知カードは全ての方に送られますが、顔写真が入っていませんので、本人確認のときには、別途顔写真が入った証明書などが必要になります。

 

  • 個人番号カード

個人番号カードは、券面に氏名、住所、生年月日、性別、マイナンバーなどが記載され、本人の写真が表示されます。平成27年10月以降 に通知カードでマイナンバーが通知された後に、市区町村に申請すると、平成28年1月以降、個人番号カードの交付を受けることができます。

個人番号カードは、本人確認のための身分証明書として利用できるほか、カードのICチップに搭載された電子証明書を用いて、e-Tax(国税電子申告・納税システム)をはじめとした各種電子申請が行えることや、お住まいの自治体の図書館利用証や印鑑登録証など各自治体が条例で定めるサービスにも使用できます。

なお、個人番号カードに搭載されるICチップには、券面に書かれている情報のほか、電子申請のための電子証明書は記録されますが、所得の情報や病気の履歴などの機微な個人情報は記録されません。そのため、個人番号カード1枚からすべての個人情報が分かってしまうことはありません。

 

マイナンバーが国民にとって便利な制度になるかは上記の「個人番号カード」が握っているといわれています。なぜなら今後、このカードを行政窓口に持っていけば現在、児童手当の申請などで必要となっている添付書類の提出が不要となったり、身分証として様々な場面で使えるようになっていくからです。

  マイナンバーの利用範囲のスケジュール

2017年~  行政手続きが簡単に

税金や社会保険料の納付状況を個人ページで確認

 

2018年~  銀行預金口座と連動

 

今後の検討

証券口座で税務申告が簡単に

戸籍にも適用し、年金や相続事務を簡単に

パスポート取得の添付書類を少なく

在外邦人でも利用できるように

 

戸籍への適用には戸籍法やマイナンバー法などの関連法の改正が必要です。戸籍情報は、医療情報などと同様に究極の個人情報なので情報が漏洩すれば、大きな被害が起きるだけに慎重な制度設計が求められています。

 

担当 Y.E

 

【賢い銀行融資の受け方】

実を言うと銀行は今、お金を貸したがっていることをご存知でしょうか?

バブル崩壊以降、銀行は貸し渋りを続けてきました。ですが、現在では景気に回復の兆しありということでしょうか、銀行は融資を自分達の方から願い出ることも増えて来ています。つまり、銀行はお金を貸したがっているような時期に来ているというこうだと考えられます。

そもそも銀行はただお金を預けるだけのところではありません、預かるだけ預かっても銀行には全くウマミはありません。銀行が自分達にお金が入るのは、基本的に人にお金を貸した時なのです。融資をして、金利として売り上げを得る。これが銀行のお金を得ることが出来るメイントなる機会なのです。

 

銀行は融資をする上でいったい何を見ているのでしょう。

では、決算書からそのお話をしたいと思います。

銀行は損益計算書はもちろん見ます。重要ですから。しかし、今銀行が融資をする際に重視しているのは、実は貸借対照表の自己資本の方だといえます。もし自己資本が少なければ会社の経営は安定せず、倒産する可能性が高いので銀行も融資を控えるようになります。

その背景として、そもそも企業は自社の収益で足りない分の資金を、他人資本である銀行から借入金により調達して経営を行っております。特に今までは、銀行側も企業の経営状態によらず、簡単に融資を行った銀行依存型の経営が行われることも往々にあったと思われます。

しかし、バブル経済が崩壊してからは、不良債権が増加して金融システム不安が広がると銀行も安易に融資に応じなくなり、融資を求める会社に対して貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー計算書の提出を求めることが一般的になってきたように感じます。

 

それでは銀行は決算書のどこを見て、融資を行っても可能な企業かどうかを判断しているのでしょう。

まず、銀行が見るのは上記述べましたように貸借対照表の純資産、つまり自己資本がどの程度充実しているかです。これは自己資本比率を算出すれば一目瞭然となります。自己資本比率が極めて小さい企業や、赤字が累積して利益剰余金がマイナスとなり、その結果自己資本比率がマイナスの値となっている企業では、他人資本に頼った不安定な経営を行わざるをえず、倒産する危険が高くなってしまいます。資金繰りが厳しく、さらに借入しないと経営が成立たない状態の企業に借入金を返済する余裕はなく、銀行は融資を控えるでしょう。

さらに最近ではキャシュフロー計算書が注目されています。キャッシュフロー計算書において、自由に使えるお金、すなわちフリーキャッシュフローが多い企業であれば、借入金の返済が可能です。銀行もフリーキャシュフローの多い企業であれば信用して融資を行える。今のところ、中小企業に関してはキャッシュフロー計算書の作成・開示は義務づけられていませんが、実際には銀行から融資を受ける際に提出を求められることが一般的になってきているようです。

 

 

■      融資したくなる決算書

・      仮払金、貸付金がない

・      土地・投資有価証券に含み損がない

・      会社は累積欠損でも個人に資金残がある

・      売掛金・受取手形の残が妥当

・      棚卸資産の金額が妥当

・      銀行の貸している残高が合っている

 

融資したくない決算書

・      仮払金、貸付金が多い

・      土地・投資有価証券に大きな含み損がある

・      会社は債務超過で、個人に資金残もない

・      売掛金が増加

・      棚卸資産が増加

・      銀行の貸している残高と合っていない

 

 

あとがき

私の銀行時代の経験から、会社の規模に応じて、規模に見合った金融機関とお付き合いすることも重要な要素である思います。例えば、信用金庫・信用組合→地方銀行→都市銀行の順に融資が受け易いような感想はあります。

例えば、信用金庫は積立預金を営業のきっかけ商品としております。そこでコツコツと積立を続けておけば、信用金庫も今までのお付き合いと、そしてなにより、その人の真面目な人柄がそこに汲み取ることができますので、他の金融機関よりも、より有利に融資を受けれる可能性を高くすることができると思います。

また、銀行は9月や3月の期末前で貸出目標に足りなかったり、その銀行が独自に行う貸出のキャンペーンなどで貸出先をを探している時に、付き合いのある企業や、景気のよさそうな企業に声をかけることが度々あります。

声のかかった企業にとっては、その時は借入の必要がないと思われたとしても、実はこのタイミングが一番お得に融資を受けられるタイミングだといえるでしょう。いうならば、バーゲンやセールと同じ感覚ですね。

銀行の融資は、こちらが困った時には受けにくいものだったりし、言い方悪いですが、借りれる時に借りておくほうが有利に運ぶことも往々にあります。

当然そのお金を無駄に浪費してしまったら本末転倒ですが…。

 

(担当:HR)

住宅ローン借り換えについてはこちら

 

 

農業生産法人設立

農業生産法人を設立するメリット

 

特定法人貸付事業

  • 都道府県の基本方針及び市区町村の基本構想への位置づけが必要となる。
  • 都道府県:「農業経営基盤の強化の促進に関する基本方針」に「特定法人貸付事業の実施に関する基本的な事項」の定め
  • 市町村:「農業経営基盤の強化に関する基本的な構想」に「事業実施区域」「事業実施主体」の定め、さらに都道府県知事の同意が必要
  • また地域が実施地域に限られる

農業生産法人

  •  実施地域に限定されない
  •  税務上の恩典あり

 

ただし、農業生産法人の設立には 下記の4要件が課されています。

① 組織形態要件

② 事業要件

③ 構成員(出資者)要件

④ 業務執行役員要件

 

① 組織形態要件

農事組合法人 または 株式会社(譲渡制限あり) 合資会社、合名会社、合同会社 に限られます。

一般的には 農事組合法人、株式会社による設立が多いといわれています。

農事組合においては、  一人一票  3人以上の出資者 が必要となります。

株式会社においては、 一株一票 となる点が特徴として挙げられます。

 

② 事業要件

事業は 農業および農業関連事業でなければなりません。

具体的には直近3か年の事業年度における農業・農業関連事業の売り上げが事業全体の売上高の過半を占めていれば、主たる事業が農業であるといえることになります。

③ 構成員(出資者)要件

1.農地提供者

2.常時従事者

3.農地保有合理化法人(県公社、市町村公社)

4.地方公共団体、農協、農協連合会

5.農業法人投資育成法人(アグリビジネス投資育成㈱)

6.継続的取引関係者など関連事業者等

6の関係者については、 取引関係が3年以上ある業者を言い、議決権の10分の1、かつ総議決権の4分の1という条件があります。

認定農業者の特例があり、この要件が緩和されます。

④ 業務執行役員要件

業務執行役員の過半数は、法人の農業(農業関連産業を含む)の常時従事者である必要があります。

法人設立のメリット

  • 資金調達のしやすさ
  • 制度融資の融資限度枠が拡大される(農業近代化資金など)
  • 農業法人投資育成制度による資金確保(アグリビジネス投資育成)
  • 財務管理の充実と経理の公開により、金融機関からの評価が向上
  • 社会保険等の恩恵
  • 政府管掌健康保険に加入可能
  • 厚生年金に加入可能
  • 雇用保険・労災保険に加入
  • 退職金共済制度に加入
  • 法人契約の保険

などが一般的に考えられます。

担当 TH